Emlak vergisi rehberi: 14 soruda merak edilenler

Yılda 2 kez ödenen emlak vergisinin 2. taksiti için son güne girildi. Buna göre emlak vergilerinin bugün ödenmesi gerekiyor. Ev sahipleri tarafından ödenen emlak vergisinin ödenmemesi durumu ise cezai işlemlere yol açıyor. Vergi Hukuku Uzmanı Avukat Dr. Burak Aslanpınar ise emlak vergisine yönelik merak edilenleri Hürriyet’e yanıtladı. İşte Aslanpınar’ın konuyla ilgili 14 soruya verdiği yanıtlar: “Bizim vergi sistemimiz beyan usulü ağırlıklı. Örneğin gelir ve kurumlar vergisi açısından ’Benim bu kadar gelirim, bu kadar da giderim var’ diye kendiniz beyanname veriyorsunuz. Vergi onun üzerinden hesaplanıyor. Oysa emlak vergisinde bildirim usulü var. Burada mülk sahibine düşen, bir taşınmazı edindiğinde aynı yıl içinde (yılın son 3 ayında edinilenler için edinmeden itibaren 3 ay içinde) bunu taşınmazın bulunduğu belediyeye bildirmesi. Sonraki süreç kendiliğinden işliyor. Ancak bildirim yapılmazsa cezası olduğunu belirtmek gerekir. Emlak vergisinin mükellefi ve dolayısıyla bildirim yapması gereken kişi öncelikle taşınmazın maliki. Eğer taşınmazda intifa hakkı varsa bu durumda intifa hakkı sahibi mükellef oluyor. Her ikisinin de bulunmaması halinde ilgili gayrimenkulden malik gibi tasarruf edenler emlak vergisinin mükellefidir. Emlak vergisine konu olan gayrimenkulün (bina, arsa veya arazi) değeri takdir komisyonu dediğimiz kanunda belirlenmiş bir komisyon tarafından belirleniyor. Bu değer üzerinden de çeşitli oranlarda vergi ödenmesi gerekiyor. Burada takdir komisyonunun değer tespitine ilişkin kararlarının ve yüksek olduğu düşünülüyorsa süresinde dava açmanın çok önemli olduğunu belirtmek gerekir. Çünkü söz konusu değer 4 yıl için geçerli oluyor ve sadece emlak vergisi için değil değerli konut vergisi, veraset ve intikal vergisi, kira geliri ve gayrimenkul satışı üzerinden alınan gelir vergisi ile KDV ve tapu harçları gibi birçok başka mali yükümlülüğü de doğrudan ilgilendiriyor. Emlak vergisi değerleri en son 2021 yılında belirlendi. Bu değerler 2025 yılı dahil olmak üzere uygulanmaya devam edecek. Emlak vergisi oranları mesken olan binalarda ve arazide binde 1, diğer binalarda binde 2, arsalarda binde 3. Gayrimenkul, büyükşehir sınırları içindeyse bu oranlar iki katı olarak yani sırasıyla binde 2, 4 ve 6 olarak uygulanıyor. Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği’ne göre, yeniden değerleme oranı 2024 yılı için yüzde 58.46 olarak tespit edildi. Buna göre Emlak Vergisi, Çevre Temizlik Vergisi, çeşitli harçlar, araç muayene ücreti, Gelir Vergisi tarife dilimleri ve idari cezalar için 2024 yılı için esas alınacak yeniden değerleme oranı yüzde 58,46 oldu. Emlak vergisinde artış, kanuna göre bu oranın yarısı kadar yapılıyor (EVK md. 29). Bu çerçevede emlak vergisindeki önümüzdeki yıl artış yeniden değerleme oranının yarısı olan (yüzde 58.46/2) yüzde 29,23 kadar olacak. “Anayasamızın 73. maddesinde yer alan “Vergide kanunilik ilkesi” var. Buna göre bir vergi ancak kanunla konulabilir. Yani devlet, kanunda açıkça yazmayan bir durumdan vergi alamaz. Öyleyse emlak vergisi için de öncelikle kanunda yer alan şekilde verginin doğması gerekir. Vergiyi doğuran bir olay varsa bu defa da muafiyet, istisna veya indirim söz konusu olabilir. Vergi hiç ödenmeyecek ya da az ödenecek olabilir. Emlak vergisinde de çok sayıda muafiyet ve istisna mevcut. Bunlardan geniş kitleleri ilgilendiren biri; kullanılan bina veya apartman dairelerinin vergi değerinin 1/4’ünün (dört bir), inşalarının sona erdiği yılı takip eden bütçe yılından itibaren 5 yıl süre ile emlak vergisinden muaf olması. Deprem, su basması, yangın gibi tabii afetler sebebiyle de bina vergisinde muafiyet söz konusu olabiliyor. Bu genel hüküm olup 6 Şubat 2023’te gerçekleşen ve maalesef çok geniş etki oluşturan depremle ilgili emlak vergisi ödenmeyeceğine ilişkin ayrıca düzenlemeler de var. Araziler bakımından da çok sayıda istisna ve muafiyet söz konusu olabiliyor. 6 Şubat depreminden etkilenen 11 ildeki depremzedeler bu kapsamda emlak vergisinden muaf. Bir diğer muafiyet örneği olarak belediye ve mücavir alan sınırları dışında bulunan arazi için de emlak vergisi ödenmeyebilir.” Merak edilen bir konu da indirimli bina vergisi oranı uygulanmasından yararlanmak için meskende bizzat oturma şartı aranıp aranmadığı. Brüt 200 m2’yi belirtilen indirimli oran kapsamındaki kişiler üzerine kayıtlı tek meskenin; kiraya verilmeden boş tutulması, kiraya verilip kirada oturulması, bedel ödenmeksizin aile üyeleri tarafından daimi olarak kullanılıyor olması durumlarında da indirimli orandan yararlanılarak emlak vergisi ödenmeyebiliyor. Burada belirtilenlerden çok daha fazla sayıda emlak vergisi muafiyet ve istisnası mevcut. Ödenmemesi gerektiği halde emlak vergisi ödemesi yapıldıysa; ödenen tutarların 5 yıl geriye dönük olarak talep edilmesi, talebin reddi halinde de dava yoluyla iade alınması mümkün. Hisseli tapu diye de bilinen gayrimenkulde ortaklık olması durumunda ortaklığın nasıl olduğu önem taşıyor. Paylı (müşterek) mülkiyetteki maliklerden her biri, gayrimenkulün vergi değerinin kendi paylarına düşen kısmı için bildirimde bulunmak durumundadırlar. Bir başka ifadeyle, paylı mülkiyette ortak malikler, kendi hisseleri oranında ayrı ayrı emlak vergisi öderler. Miras kalması durumunda da ortaya çıkan elbirliği mülkiyetinde (iştirak halinde mülkiyette) ise maliklerden her birinin mülkiyet hakkı, gayrimenkulün tamamını kapsadığından; emlak vergisinin tamamının ödenmesinden, “müteselsilen” sorumludurlar. Emlak vergisi, bina, arsa ve araziden alınıyor. Binalar da mesken ve diğerleri olarak ayrılıyor. Kanunda “bina”nın tanım ve kapsamı; yapıldığı maddeye bakılmaksızın gerek karada gerek su üzerindeki sabit inşaatların hepsi olarak belirlenmiş. Yüzer yapılar, çadırlar ve Tiny House diye de bilinen nakil vasıtalarına takılıp çekilebilen seyyar evler ve benzerleri bina sayılmıyor. Dolayısıyla bunlar için emlak vergisi doğmuyor. Türkiye’de brüt yüzölçümü 200 m2’yi geçmeyen tek meskeni olan veya tek meskenin intifa hakkına sahip bulunan kanunda sayılı olan kişiler, indirimli bina vergisi oranından yararlanabiliyor. Cumhurbaşkanlığı tarafından belirlenen bu indirim oranı, şimdi olduğu gibi yüzde sıfıra kadar inebildiğinden hiç emlak vergisi ödememek anlamına da gelebiliyor. İndirime tabi olan kişiler; engelliler, geliri olmayanlar, gelirleri münhasıran kanunla kurulan sosyal güvenlik kurumlarından aldıkları emekli, dul, yetim, ölüm ve maluliyet aylığından ibaret bulunanlar, gaziler, şehitlerin dul ve yetimleridir. Eşlerin ikisi de emekli olup her ikisinin üzerine birer adet konut varsa da bu istisnadan yararlanılabiliyor. Ancak yazlık konutlar bu kapsamda olmayıp yazlıklardan emlak vergisi alınabiliyor. Emekliler için dikkat edilmesi gereken bir husus, başkaca gelirlerinin olmaması gerekliliği. Bu yıldan itibaren çok sayıda EYT’li de emekli olmaya başladı. Bu kişilerden çalışmaya devam edenler de mevcut. İşte bu durumda emekli aylığı dışında bir gelir bulunduğundan emlak vergisi istisnası olmuyor.